Zmiana sposobu użytkowania lokalu na gastronomię
Większość lokali gastronomicznych powstaje w powierzchniach, które miały inne przeznaczenie. To oznacza dwie sprawy administracyjne prowadzone jednocześnie i kilka pytań, które trzeba rozstrzygnąć przed remontem.
Dwie sprawy, jeden harmonogram
Zmiana sposobu użytkowania to sprawa prowadzona w organie architektoniczno-budowlanym. Niezależnie od niej toczy się ocena warunków sanitarnych. Obie dotyczą tego samego lokalu i wzajemnie na siebie wpływają: rozwiązanie wentylacji przyjęte dla celu sanitarnego musi być wykonalne w świetle prawa budowlanego i zgody właściciela budynku.
Prowadzenie ich po kolei to najczęstsza przyczyna poślizgu w harmonogramie otwarcia. Praktyczna kolejność wygląda inaczej: inwentaryzacja, ustalenie możliwych rozwiązań technicznych, równoległe złożenie obu spraw, dopiero potem prace wykończeniowe.
Co trzeba sprawdzić przed decyzją o najmie
- Czy da się wyprowadzić wentylacjęWyciąg z kuchni wymaga trasy do wyrzutni w miejscu niepowodującym uciążliwości. Brak takiej możliwości przesądza o zakresie technologii, a czasem o całym przedsięwzięciu.
- Czy jest przyłącze wody i kanalizacji o wystarczającej wydajnościLokal biurowy ma zwykle jedno przyłącze o średnicy dobranej do sanitariatów, nie do zmywalni i zaplecza kuchennego.
- Czy wysokość pomieszczeń odpowiada pomieszczeniom pracyPiwnice i antresole bywają niższe od wymaganego minimum, co ogranicza możliwość umieszczenia tam stanowisk roboczych.
- Czy właściciel budynku wyraża zgodę na zmianę funkcji i na instalacjeZgoda dotyczy nie tylko działalności, ale i prowadzenia kanałów, lokalizacji miejsca odpadów i godzin dostaw.
Odpowiedź negatywna na którekolwiek z tych pytań nie zawsze wyklucza lokal, ale zawsze zmienia budżet. Lepiej poznać ją przed podpisaniem umowy najmu niż po rozpoczęciu prac.
Z lokalu handlowego na gastronomię
Lokal po sklepie ma zwykle jedną toaletę, jedno przyłącze wody na zapleczu i brak wentylacji mechanicznej. Zakres uzupełnień obejmuje więc: wentylację wyciągową z okapem i trasę wyrzutni, doprowadzenie wody do wszystkich stanowisk zmywania, umywalkę przeznaczoną wyłącznie do mycia rąk w części produkcyjnej, szatnię dla personelu oraz pomieszczenie porządkowe.
Dodatkowo pojawia się kwestia liczby urządzeń sanitarnych dla gości, jeżeli w lokalu przewidziano część konsumpcyjną. W handlu toaleta dla klientów często nie była wymagana.
Z lokalu biurowego lub usługowego
Powierzchnie biurowe mają zwykle sprawną wentylację nawiewno-wywiewną, ale dobraną do liczby osób, nie do obciążenia cieplnego kuchni. Podobnie z wodą: instalacja obsługuje sanitariaty i aneks, a nie zmywalnię i stanowiska obróbki.
Drugim problemem jest układ: biura mają duże pomieszczenia otwarte i niewiele pomieszczeń zamkniętych, a gastronomia potrzebuje odwrotnie. Część adaptacji kończy się na tym, że po wydzieleniu wszystkich funkcji technologicznych powierzchnia dla gości przestaje mieć sens ekonomiczny.
Masz konkretny lokal i termin otwarcia? Zaczynamy od pomiaru, nie od rysowania.
+48 71 789 93 93Zamów pomiarLokal w budynku mieszkalnym
W zabudowie mieszkalnej dochodzą trzy sprawy. Pierwsza: wyprowadzenie wyciągu, który nie może kończyć się poniżej okien mieszkań ani w kanale zbiorczym budynku. Druga: droga dostaw i wynoszenia odpadów, która nie powinna prowadzić przez klatkę schodową. Trzecia: lokalizacja miejsca gromadzenia odpadów względem wejść do budynku.
Każdą z nich stacja ocenia na podstawie dokumentacji, dlatego rzut samego wnętrza lokalu nie wystarczy. Potrzebny jest kontekst budynku, choćby w formie schematu z zaznaczoną trasą kanału i miejscem odpadów.
Obiekty zabytkowe i strefy ochrony
W budynkach objętych ochroną część standardowych rozwiązań jest niedostępna: nie zawsze można prowadzić kanały elewacją, obniżać posadzki ani wymieniać stolarki. Dokumentacja sanitarna musi wtedy wskazać rozwiązanie zastępcze i wyjaśnić, dlaczego zapewnia ono wymagany efekt higieniczny.
Kolejność działań ma tu znaczenie: stanowisko konserwatora warto znać przed przygotowaniem dokumentacji sanitarnej, bo od niego zależy zakres możliwych rozwiązań. Postępowanie odwrotne prowadzi do dwukrotnego przerabiania tego samego opracowania.
Kolejność, która oszczędza tygodnie
Inwentaryzacja i ocena wykonalności
Pomiar, sprawdzenie instalacji, możliwości wentylacyjnych i wysokości. Wynik decyduje o zakresie technologii.
Ustalenia z właścicielem budynku i konserwatorem
Zgoda na zmianę funkcji, na instalacje, na miejsce odpadów i godziny dostaw. Przy obiektach chronionych - stanowisko konserwatora.
Równoległe złożenie obu spraw
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania i wniosek do stacji sanitarnej, oparte na tych samych rozwiązaniach.
Prace wykończeniowe według uzgodnionej dokumentacji
Wykończenie powierzchni, instalacje i rozmieszczenie urządzeń zgodnie z opisem, nie według ustaleń na budowie.
Zgłoszenie gotowości i odbiór
Po zakończeniu prac, w lokalu z uruchomionymi instalacjami i podłączonymi urządzeniami.
Pytania i odpowiedzi
Zmiana funkcji lokalu na gastronomiczną jest zwykle zmianą sposobu użytkowania w rozumieniu przepisów budowlanych. Zakres czynności należy potwierdzić w organie architektoniczno-budowlanym właściwym dla lokalu.
Tak, i często jest to korzystne, bo stanowisko stacji porządkuje rozwiązania techniczne. Najlepiej jednak prowadzić oba postępowania równolegle.
Pozostają rozwiązania wewnątrz budynku, ograniczenie zakresu technologii do procesów o mniejszym obciążeniu albo rezygnacja z lokalu. Każde z nich trzeba wycenieć przed decyzją.
Przy sprawnym prowadzeniu obu spraw równolegle należy liczyć od sześciu do dziesięciu tygodni do momentu odbioru, przy założeniu jednego wezwania w toku.
Zdecydowanie. Jeżeli funkcja lokalu jest już gastronomiczna, sprawa budowlana zwykle nie jest potrzebna, a zakres uzupełnień sanitarnych zależy od różnicy technologii.